El terreno debe contar con una ubicación que facilite tanto la construcción como la vida diaria. Esto implica verificar:
Acceso vial adecuado: La presencia de calles pavimentadas o transitables que permitan el transporte de materiales, maquinaria y personas es esencial. Terrenos inaccesibles incrementan los costos y tiempos de obra.
Disponibilidad de servicios públicos: Agua potable, electricidad, drenaje sanitario y telefonía son servicios indispensables. La ausencia de alguno puede representar un gasto considerable para su instalación.
Proximidad a infraestructura urbana: La cercanía a escuelas, hospitales, comercios y transporte público agrega valor al proyecto y mejora la calidad de vida.
En muchas regiones de México, como zonas periurbanas o rurales en Oaxaca o Chiapas, la falta de infraestructura básica es un desafío frecuente. Por ello, es necesario evaluar la factibilidad técnica y económica de llevar estos servicios al terreno.
Condiciones físicas y geotécnicas del terreno
Este es uno de los aspectos más determinantes para la viabilidad técnica. Los principales puntos a revisar son:
Topografía: La pendiente y la forma del terreno afectan el diseño arquitectónico y la cimentación. Pendientes superiores al 15-20% suelen requerir obras de estabilización, muros de contención o rellenos que encarecen la obra.
Mecánica de suelos: El estudio geotécnico analiza la composición, resistencia y comportamiento del suelo. Suelos arcillosos expansivos, suelos arenosos sueltos o zonas con riesgo de licuefacción pueden requerir cimentaciones profundas o especiales, incrementando costos.
Riesgos naturales: Identificar zonas susceptibles a inundaciones, deslizamientos o afectadas por actividad sísmica es vital. En México, la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) y los Atlas de Riesgo locales proporcionan información relevante para este análisis.
Según la Norma Técnica Complementaria para Diseño y Construcción de Estructuras de Mampostería y Concreto de la Ciudad de México, todo proyecto habitacional debe considerar un estudio geotécnico para garantizar la seguridad estructural. Esta práctica es ampliamente recomendable en todo el país.
Aspectos legales y administrativos
Un terreno puede ser técnicamente adecuado pero presentar obstáculos legales que impidan su construcción. Por ello, es imprescindible:
Revisar la propiedad y gravámenes: Consultar el Registro Público de la Propiedad para asegurarse de que el terreno esté libre de litigios, embargos o hipotecas.
Uso de suelo: Confirmar que el terreno esté zonificado para uso habitacional. En las oficinas de desarrollo urbano municipal se puede consultar el Plan de Desarrollo Urbano o el Reglamento de Zonificación correspondiente.
Restricciones y servidumbres: Verificar si existen limitaciones como líneas de alta tensión, pasos de drenaje o servidumbres que afecten la construcción o el diseño.
Permisos y licencias: Conocer los requisitos para obtener licencia de construcción, pues pueden variar según municipio y estado.
Determinar si un terreno es viable también implica un análisis financiero que considere:
Costo del terreno y preparación: Además del precio de compra, se deben sumar gastos por desmontes, rellenos, estabilización, instalación de servicios y acceso.
Impacto en el presupuesto total: Un terreno muy económico puede implicar costos adicionales que hagan inviable el proyecto.
Acceso a transporte y proveedores: Facilita el abasto de materiales y reduce tiempos muertos en obra.
La consultoría integral permite anticipar estos costos para evitar sorpresas durante la construcción.
Recomendaciones para profesionales y propietarios
Realizar un estudio topográfico y geotécnico completo: Esto permite diseñar cimentaciones y estructuras seguras, adaptadas a las condiciones del terreno.
Consultar con autoridades municipales y expertos en desarrollo urbano: Para garantizar el cumplimiento normativo y evitar trámites adicionales.
Visitar el terreno en diferentes estaciones: Evaluar comportamiento frente a lluvias o sequías, drenaje natural y condiciones ambientales.
Considerar proyectos de obra sustentable: Aprovechar recursos naturales y minimizar impacto ambiental puede ser un valor agregado.
Conclusión
Determinar la viabilidad de un terreno para construir una vivienda no es un proceso trivial. Requiere un enfoque interdisciplinario que considere ubicación, aspectos técnicos, normatividad, riesgos y economía. Contar con asesoría especializada desde las etapas iniciales asegura proyectos exitosos, seguros y con un uso eficiente de recursos.
En Santiago González Consultoría y Construcción estamos comprometidos con brindarle soporte integral en la evaluación y desarrollo de su proyecto habitacional. No dude en contactarnos para acompañarlo en cada etapa.
